Гостиницы

Полный цикл услуг для гостиничных проектов, от изысканий до управления

Лучшие мировые практики и технологии в наших решениях для проектов отелей

Эффективные решения на каждом этапе реализации проекта

Реализация любого гостиничного проекта предполагает соблюдение этапов, которые позволяют инициатору проекта заранее понимать все экономические и физические параметры. Ниже приведена схема реализации проекта.

ТЭО / Концепция / Feasibility Study /Best use или реконцепция и редевелопмент уже существующего объекта

Концепция гостиничного комплекса — это «дорожная карта», которая превращает абстрактную идею в работающий бизнес. Без неё высок риск финансовых потерь, неэффективного использования ресурсов и провала на конкурентном рынке.

Маркетинговые изыскания

Маркетинговый анализ рынка;
Анализ возможностей и ограничений по участку и территории;
SWOT/PEST анализ;
Анализ конкурентов (benchmark);
Анализ возможных целевых аудиторий по проекту (относительно сезонности: лето, осень, зима, весна. Относительно недели: будние и выходные дни).

Концепция гостиничного проекта и инфраструктура

Рекреационная инфраструктура (отель, SPA, рестораны, бары, MICE итд);
Спортивная инфраструктура (стендовая стрельба, всесезонный спортивный комплекс);
Клубная инфраструктура (винные комнаты, курительные комнаты, библиотека);
Медицинская инфраструктура (опционально)
Итоговый продукт проекта;
Точки роста по проекту;
УТП (уникальное торговое предложение).

Инфраструктура проекта

Основные ТЭПы по проекту (гостиница, спорт, рестораны, территория);
Емкость и пропорции по основной инфраструктуре;
Состав и структура номерного фонда рекреационного проекта;
Детализация инфраструктурного наполнения проекта с площадями;
Техническое задание для эскизного проектирования;
Благоустройство и территория курорта;
Маршрутизация потоков и зонирование;
Инженерия и технические строения.

Зонирование и посадка зданий на участок

Определение возможностей и ограничений по участку;
Оценка потенциала участка;
Функциональное зонирование участка (best use);
Посадка всех зданий и сооружений на участок;
Устройство основных транзитов;
Определение объемов и площадей по проекту;
Анализ соседних участков и ограничений;
Определение емкостей по проекту.

Финансовое моделирование

Финансовый анализ проекта;
Параметры финансирования проекта (в.ч. льготы и спец.программы);
ФОТ и штатное расписание по проекту;
Инвестиционные затраты по проекту;
Основные прогнозные показатели эффективности (RevPAR, ADR, Occ);
Прогнозные БДР (P&L) по проекту (на 10 лет);
Дополнительные доходы по проекту (VAS);
Расчет финансовых результатов для Инвестора, основных показателей
Экономической эффективности (NPV, IRR, сроки окупаемости).

Результат:

Операционная и финансовые модели по проекту включая детализацию операционные и капитальные затраты;
Прогнозный отчет о прибылях и убытках по проекту (БДР/P&L);
Выводы и экспертное заключение по проекту.

БП и ФЭМ

Финансовая модель бизнес-плана — это инструмент для прогнозирования финансовых результатов проекта. Она помогает оценить рентабельность, потребность в финансировании и сроки окупаемости

Инфраструктура проекта

Основные ТЭПы по проекту (гостиница, спорт, рестораны, территория);
Емкость и пропорции по основной инфраструктуре;
Состав и структура номерного фонда рекреационного проекта;
Детализация инфраструктурного наполнения проекта с площадями;
Техническое задание для эскизного проектирования;
Благоустройство и территория курорта;
Маршрутизация потоков и зонирование;
Инженерия и технические строения.

Финансовое моделирование

Финансовый анализ проекта;
Параметры финансирования проекта (в.ч. льготы и спец.программы);
ФОТ и штатное расписание по проекту;
Инвестиционные затраты по проекту;
Основные прогнозные показатели эффективности (RevPAR, ADR, Occ);
Прогнозные БДР (P&L) по проекту (на 10 лет);
Дополнительные доходы по проекту (VAS);
Расчет финансовых результатов для Инвестора, основных показателей
Экономической эффективности (NPV, IRR, сроки окупаемости).

Результат:

Операционная и финансовые модели по проекту включая детализацию операционные и капитальные затраты;
Прогнозный отчет о прибылях и убытках по проекту (БДР/P&L);
Выводы и экспертное заключение по проекту.

ТЗ на проектирование

Техническое задание (ТЗ) на проектирование гостиницы — это документ, который определяет все требования, условия, цели и параметры будущего объекта. Оно служит основой для работы архитекторов, проектировщиков, инженеров и подрядчиков, а также гарантирует, что результат будет соответствовать ожиданиям заказчика

Инфраструктура проекта

Общие сведения

Название проекта, адрес размещения гостиницы.
Цели и задачи строительства (например, повышение туристической привлекательности региона).
Стадия проектирования (эскизный проект, рабочая документация и т.д.).

Исходные данные

Градостроительная документация (разрешение на строительство, генплан участка).
Результаты инженерных изысканий (геология, экология, топосъёмка).
Существующие коммуникации на участке.

Концепция гостиницы

Целевая аудитория (бизнес-туристы, семьи, VIP-клиенты).
Класс гостиницы (3, 4, 5*, бутик-отель).
Основная тема или уникальное предложение (например, эко-отель, wellness-курорт).

Функциональные требования

Состав помещений:
Номера (категории, количество, площадь).
Общественные зоны (ресторан, лобби, конференц-залы).
Технические помещения (прачечная, склад, ИТП).
Инфраструктура (паркинг, спа-зона, бассейн).
Планируемая вместимость (количество гостей).

Архитектурно-планировочные решения

Этажность и высотность здания.
Стилистика фасадов и интерьеров.
Требования к материалам (например, использование локальных ресурсов).
Зонирование территории (гостевые корпуса, ландшафтный дизайн).

Инженерные системы
Требования к:

Электроснабжению, вентиляции и кондиционированию.
Водоснабжению и канализации.
Отоплению, слаботочным системам (интернет, безопасность).
Пожарной сигнализации и системе пожаротушения.

Специальные требования

Доступная среда для маломобильных гостей (пандусы, лифты).
Энергоэффективность (солнечные панели, рекуперация тепла).
Шумоизоляция, климат-контроль в номерах.
«Умные» технологии (электронные ключи, управление через приложение).

Экономические показатели

Бюджет проекта (ограничения по стоимости строительства).
Сроки реализации (этапы проектирования и строительства).
Требования к рентабельности (например, окупаемость за 5–7 лет).

Нормативная база

Перечень стандартов и норм:

ГОСТы, СНиПы, СП (строительные правила).
СанПиНы, требования Роспотребнадзора.
Международные стандарты (например, ISO для отелей).

Графики и приложения

Сроки согласования и утверждения проекта.
Перечень приложений: схемы участка, эскизы, расчёты нагрузок.

Экологические требования

Утилизация отходов, минимизация вреда природе.
Использование экологичных материалов.
Озеленение территории.

Требования к безопасности

Системы видеонаблюдения, охраны.
План эвакуации, аварийные выходы.
Защита от кибератак (для цифровой инфраструктуры).

Дизайн-код

Корпоративные цвета, фирменный стиль.
Требования к освещению, мебели, декору.

Условия для подрядчиков

Формат предоставления документации (чертежи в Revit/ AutoCAD, 3D-модели).
Порядок согласования изменений.

Риски и ограничения

Возможные сложности (например, сложный рельеф участка).
Запреты (например, нельзя нарушать границы охранных зон).

Результат:

Техническое задание — это документация проекта, которая структурирует все аспекты будущей гостиницы. Без него невозможно согласовать интересы заказчика, проектировщиков и контролирующих органов. Чем детальнее ТЗ, тем ниже риски переделок, конфликтов и превышения бюджета.

Эскизное проектирование (ЭП)

Эскизное проектирование гостиницы включает следующие основные разделы:

Инфраструктура проекта

Титульный лист и содержание

Основные данные о проекте, заказчике, исполнителе.
Список разделов с нумерацией страниц.

Общая пояснительная записка

Концепция и цели проекта.
Основные параметры гостиницы (категория, количество номеров, этажность).
Соответствие нормативным требованиям (СНиП, ГОСТ, СанПиН).
Экономические показатели (ориентировочная стоимость, сроки реализации).

Генеральный план (ГП)

Расположение здания на участке.
Благоустройство территории: озеленение, пешеходные зоны, подъездные пути.
Парковки, зоны разгрузки, места для отдыха (бассейн, террасы).
Инфраструктурные объекты (подсобные помещения, трансформаторные подстанции).

Архитектурные решения (АР)

Планировочные решения этажей (номера, холлы, рестораны, конференц-залы).
Фасады, разрезы, поэтажные планы.
Используемые материалы и отделка.
Доступность для маломобильных групп (пандусы, лифты).

Конструктивные решения (КР)

Тип фундамента, каркаса, перекрытий.
Схемы кровли, лестниц, несущих элементов.
Расчеты нагрузок и устойчивости конструкций.

Инженерные системы

Водоснабжение и канализация (ВК).
Отопление, вентиляция, кондиционирование (ОВК).
Электроснабжение и освещение (ЭО).
Слаботочные системы: связь, пожарная сигнализация, СКУД, видеонаблюдение.
Системы автоматизации и управления зданием (BMS).

Противопожарные мероприятия

Планы эвакуации.
Огнестойкие материалы, дымозащита.
Размещение пожарных гидрантов, систем тушения.

Дизайн интерьеров (при наличии)

Концепция оформления общественных зон и номеров.
Подбор мебели, цветовых решений, декора.
Освещение и акустика.

Технологические решения

Оборудование для кухни, прачечной, химчистки.
Системы уборки и обслуживания номеров.

Экология и энергоэффективность

Оценка воздействия на окружающую среду.
Использование энергосберегающих технологий (солнечные панели, рекуперация тепла).
Утилизация отходов, система очистки стоков.

Транспортная инфраструктура

Организация подъездов, логистика.
Связь с общественным транспортом, стоянки такси.

Сметная документация

Предварительный расчет затрат на строительство и оборудование.
Оценка ROI (окупаемости проекта).

Приложения

Чертежи, 3D-визуализации.
Фотоматериалы участка, аналогичных объектов.
Перечень нормативной документации.

Результат:

Результат эскизного проектирования гостиницы представляет собой комплект документации, который формирует основу для дальнейшей разработки рабочего проекта и согласования с заказчиком, экспертами и контролирующими органам

Дизайн проект и комплектация (АИ). Полное сопровождение. Продакт менеджмент.

Дизайн-проект для гостиницы — это комплексная документация, которая детализирует эстетические, функциональные и технические аспекты интерьеров и экстерьеров с учетом специфики гостиничного бизнеса.

Состав услуг

Концепция и аналитика

Идея и стилистика
Обоснование выбранного стиля (классика, минимализм, лофт, этника) в контексте целевой аудитории (бизнес-туристы, семьи, VIP-клиенты).
Увязка дизайна с брендом гостиницы (корпоративные цвета, логотипы, айдентика).
Анализ конкурентов и трендов
Исследование локального рынка и международных стандартов (например, требования звёздности).

Функциональное зонирование

Общественные зоны:

Лобби, ресепшен, зона ожидания.
Ресторан, бар, кофейня (с учетом сервировки и освещения).
Конференц-залы, бизнес-центр.
СПА, бассейн, фитнес-зона.

Гостевые номера:

Стандартные, люксы, семейные, номера для людей с ограниченными возможностями

Технические помещения:

Кухня, прачечная, кладовые, серверная.

Служебные зоны:

Офис администрации, комната персонала, гардеробы.

Интерьерные решения

Планировочные схемы с расстановкой мебели и оборудования.

Отделочные материалы:

Напольные покрытия (износостойкие для коридоров, ковры в номерах).
Стены (декоративные панели, краска, текстиль).
Потолки (подвесные, натяжные, с акцентной подсветкой).

Мебель и декор:

Индивидуальные кровати, шкафы, тумбы в номерах.
Авторские светильники, арт-объекты в общественных зонах.
Текстиль (шторы, постельное белье, чехлы для мебели).

Освещение:

Основное, акцентное, декоративное.
Сценарии освещения для разных зон (романтический вечер в ресторане, яркий свет в лобби).

Экстерьерный дизайн

Архитектурная подсветка фасадов.
Дизайн входной группы (козырьки, вывески, зона registration).
Оформление прилегающей территории (террасы, зоны отдыха, ландшафтный дизайн).

Специфика гостиничного дизайна

Безопасность и комфорт:

Звукоизоляция номеров и коридоров.
Противопожарные материалы (негорючий текстиль, огнестойкие перегородки).
Антивандальные покрытия в общественных зонах.

Гигиенические требования:

Влагостойкие материалы в санузлах и СПА-зонах.
Бесшовные покрытия для легкой уборки.

Технологии для гостей:

Интеграция системы «умный номер» (управление светом, климатом, TV).
USB-розетки, Wi-Fi-покрытие.

Брендинг и навигация

Фирменный стиль:

Логотипы на постельном белье, посуде, полотенцах.
Дизайн табличек с номерами комнат.

Система навигации:

Указатели к лифтам, ресторану, экстренным выходам.
Тактильные элементы для слабовидящих.

Инженерные системы в интерьерах

Скрытое размещение вентиляции, кондиционеров, датчиков.
Электрика: розетки, выключатели, кабельные каналы (в соответствии с дизайном).
Водоснабжение: дизайн сантехники, скрытая разводка.

Спецификации и смета

Ведомость отделочных материалов с указанием поставщиков.
Смета на мебель, оборудование, декор.
Сроки реализации дизайна.

Визуализации и рабочие чертежи

3D-рендеры всех зон (номера, лобби, ресторан).
Детальные схемы: раскладка плитки, порядовка декоративных элементов.
Чертежи для изготовления мебели на заказ.

Приложения

Фотографии аналогов, использованных в концепции.
Перечень ГОСТ, СНиП и СанПиН, учтенных в проекте.
Рекомендации по эксплуатации и уходу за материалами.

Результат:

Дизайн-проект гостиницы должен сочетать эстетику, функциональность и соответствие отраслевым стандартам. Его ключевые задачи:

Создать уникальную атмосферу для гостей.
Оптимизировать работу персонала.
Учесть требования безопасности, гигиены и энергоэффективности
Обеспечить рентабельность через продуманный выбор материалов и технологий.

После утверждения дизайн-проекта подготавливается рабочая документация для подрядчиков, а также организуется авторский надзор за реализацией.

Технологическое сопровождение проекта

Технологическое сопровождение включает комплекс услуг, направленных на обеспечение эффективности, безопасности и соответствия современным стандартам

Инфраструктура проекта

Предпроектная подготовка и консалтинг

Анализ требований:

Изучение специфики гостиницы (категория, целевая аудитория, функционал).
Технико-экономическое обоснование: Оптимизация бюджета под технологические решения.
Выбор технологий: Рекомендации по системам автоматизации, энергоэффективности, ИТ-инфраструктуре.
BIM-моделирование: Создание цифровой модели для координации процессов и минимизации ошибок.

Проектирование инженерных систем

Инфраструктура здания: Электроснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция (HVAC).
Системы умного здания (управление освещением, климатом, энергопотреблением).
ИТ и телекоммуникации: Структурированные кабельные сети (СКС), Wi-Fi, телефония, IP-телевидение.
Интеграция с системами бронирования (PMS) и мобильными приложениями для гостей.
Безопасность: Пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение.
Системы контроля доступа, видеонаблюдение, охранная сигнализация.

Автоматизация и цифровизация

Гостиничные системы: Управление бронированием, расчетами, сервисами (PMS, CRM).
Автоматизация службы доставки, уборки, мини-баров.
Гостевой опыт: Цифровые ключи, сенсорные панели в номерах, умные зеркала.
Интеграция с голосовыми помощниками и IoT-устройствами.

Строительно-монтажные работы

Надзор за подрядчиками: Контроль качества монтажа инженерных систем.
Пусконаладка: Тестирование оборудования, настройка ПО, устранение неполадок.
Энергоэффективность: Внедрение солнечных панелей, рекуперации тепла, LED-освещения.

Ввод в эксплуатацию

Комплексное тестирование: Проверка работоспособности всех систем.
Обучение персонала: Работа с оборудованием, ПО, действиями в аварийных ситуациях. Документация: Передача технических паспортов, схем, инструкций.

Постэксплуатационная поддержка

Гарантийное обслуживание: Ремонт и замена оборудования.
Мониторинг и аналитика: Удаленный контроль систем, оптимизация энергопотребления.
Модернизация: Внедрение новых технологий по мере развития проекта.

Результат:

Ключевые преимущества
Сокращение сроков строительства за счет BIM-планирования.

Проектирование (П/РД)

Сопровождение проектирования гостиничного комплекса со стороны гостиничного консультанта — это ключевой этап, который обеспечивает соответствие проекта требованиям эффективной эксплуатации, стандартам обслуживания и бизнес-модели объекта.

Инфраструктура проекта

Участие в разработке концепции и бизнес-плана
Консультант помогает сформировать уникальное позиционирование объекта, учитывая целевую аудиторию, локацию и конкурентную среду.
Это включает:

Анализ рынка: изучение спроса, предложения и характеристик конкурентов в регионе.
Определение жанра отеля: например, бизнес-отель, wellness-курорт или бутик-отель, что влияет на архитектуру, зонирование и сервисы.
Прогнозирование доходов: разработка финансовой модели с учетом номерного фонда, дополнительных услуг (рестораны, конференц-залы) и операционных расходов.

Участие в разработке концепции и бизнес-плана

Консультант помогает сформировать уникальное позиционирование объекта, учитывая целевую аудиторию, локацию и конкурентную среду.

Это включает:

Анализ рынка: изучение спроса, предложения и характеристик конкурентов в регионе.
Определение жанра отеля: например, бизнес-отель, wellness-курорт или бутик-отель, что влияет на архитектуру, зонирование и сервисы.
Прогнозирование доходов: разработка финансовой модели с учетом номерного фонда, дополнительных услуг (рестораны, конференц-залы) и операционных расходов.

Оптимизация функционального зонирования

Консультант вносит коррективы в планировку, чтобы обеспечить эффективное управление и комфорт гостей:
Разделение потоков: зоны для гостей, персонала и технических служб не должны пересекаться. Например, грузовые лифты и служебные коридоры проектируются отдельно.
Распределение помещений: определение оптимального соотношения номеров разных категорий, общественных зон (лобби, рестораны), технических помещений (прачечные, склады).
Модульность: унификация планировок номеров и санузлов для упрощения уборки и обслуживания.

Внедрение операционных стандартов

Оператор интегрирует требования к инженерным системам и технологиям, которые критичны для ежедневной работы:

Инженерные системы:

Бесперебойное горячее водоснабжение и климат-контроль с учетом сезонной нагрузки.
Интеграция систем управления (PMS) с контролем доступа (СКУД) и видеонаблюдением.
Проектирование структурированных кабельных систем (СКС) для связи и интернета, учитывая требования безопасности и автоматизации.
Энергоэффективность: выбор оборудования с низкими эксплуатационными затратами.

Согласование проектной документации

Оператор участвует в проверке документации на соответствие:

Стандартам сети: если отель входит в сеть, оператор обеспечивает соблюдение корпоративных норм (например, требования к площади номеров, оснащению).
Нормативным актам: проверка соблюдения СП 257.1325800.2016, СНиП, СанПиН, включая пожарную безопасность и доступность для маломобильных гостей.
Экономической целесообразности: исключение избыточных помещений (например, кладовых), которые увеличивают затраты, но не добавляют ценности.

Авторский надзор и подготовка к открытию
На этапе строительства оператор контролирует:

Соблюдение проекта: проверка соответствия строительных работ утвержденным планам.
Тестирование систем: запуск и настройка PMS, бронирования, систем безопасности до открытия
Обучение персонала: разработка программ обучения для сотрудников, адаптированных под особенности объекта.

Рекомендации для эффективного сотрудничества

Раннее вовлечение оператора: идеально, если оператор участвует в проекте с этапа предпроектного анализа, чтобы минимизировать переделки.
Гибкость проектных решений: закладка возможности модернизации систем и изменения зонирования под будущие потребности.
Использование BIM-моделирования: для визуализации и корректировки проекта в режиме реального времени

Результат:

Операционная и финансовые модели по проекту включая детализацию операционные и капитальные затраты.
Прогнозный отчет о прибылях и убытках по проекту (БДР/P&L);
Выводы и экспертное заключение по проекту.

Прохождение экспертизы (в.ч. ГГЭ)

Инфраструктура проекта

Сопровождение экспертизы проектной документации — это комплексная услуга, направленная на подготовку, корректировку, подачу и успешное прохождение проекта гостиничного комплекса через государственную или негосударственную экспертизу в соответствии с действующими строительными и градостроительными нормативами.

Цель услуги — обеспечить получение положительного заключения экспертизы в кратчайшие сроки с минимальными доработками и рисками для заказчика.

Анализ требований:

Изучение специфики гостиницы (категория, целевая аудитория, функционал).
Технико-экономическое обоснование: Оптимизация бюджета под технологические решения.
Выбор технологий: Рекомендации по системам автоматизации, энергоэффективности, ИТ-инфраструктуре.
BIM-моделирование: Создание цифровой модели для координации процессов и минимизации ошибок.

Предэкспертная подготовка (аудит проекта)

Анализ исходно-разрешительной документации
Проверка состава проектной документации на соответствие требованиям Постановления № 87
Предварительная проверка проекта на соответствие:
- Градостроительному кодексу РФ
- СП, СНиП, СанПиН, ПУЭ и др.
- Требованиям по доступной среде, пожарной безопасности, энергоэффективности, охране окружающей среды и др.
Подготовка перечня выявленных несоответствий и рекомендаций по их устранению

Взаимодействие с проектировщиком и заказчиком

Организация корректировки проектной документации по результатам предэкспертного аудита
Координация участников: архитекторов, инженеров, технологов, специалистов по ООС и т.д.
Подготовка пояснительной записки, обоснований отклонений, если требуется

Выбор типа экспертизы и подготовка подачи

Определение необходимости прохождения:
- Государственной экспертизы (ГГЭ)
- Негосударственной экспертизы
Сбор и проверка полного пакета документов:
- Заявление
- Проект и рабочая документация
- Исходно-разрешительные документы
- Результаты инженерных изысканий
Регистрация в ЕГРЗ (единый госреестр заключений) при необходимости

Сопровождение на этапе прохождения экспертизы

Подача комплекта документов в электронном виде через ГИС ЕГРЗ или портал экспертизы
Коммуникация с экспертами по возникающим вопросам
Подготовка ответов и корректировок на замечания экспертов
Обеспечение оперативного реагирования на запросы
Участие в рабочих совещаниях и защита проектных решений при необходимости

Получение заключения экспертизы

Контроль получения итогового заключения
Проверка корректности всех данных в заключении
Подписание документов и передача их заказчику
Консультирование по дальнейшим шагам (получение разрешения на строительство и т.д.)

Результат:

Заключение по качеству и готовности проекта к экспертизе
Прохождение экспертизы в.ч. ГГЭ

Пре-опененинг

Ввод в эксплуатацию гостиницы

Сопровождение пре-опенинга — это комплексная управленческо-операционная услуга, направленная на обеспечение полноценной готовности гостиничного объекта к вводу в эксплуатацию и началу операционной деятельности.

Цель — обеспечить успешный, своевременный и эффективный запуск гостиничного комплекса, соответствующий стандартам бренда, ожиданиям инвестора и требованиям контролирующих органов.

Полное сопровождение пре-опенинга проекта

I. Подготовительный этап

1.Назначение управляющей команды:

Назначение генерального менеджера.
Формирование ключевой команды: операционныйдиректор, руководители отделов (номеров, F&B, HR, маркетинга, инженерной службы и др.).

2. Разработка концепции и операционной модели:

Уточнение позиционирования гостиницы на рынке.
Разработка бренд-стандарта (если отель независимый).
Подготовка операционного бюджета и бизнес-плана.

3. Оценка готовности объекта:

Проверка выполнения строительных и инженерных работ.
Подготовка графика фитаута и комплектации (FF&E, OS&E).
Разработка плана ввода в эксплуатацию систем здания (пожарная безопасность, HVAC, лифты и пр.).

II. Этап фитаута и комплектации (9–4 месяцев до открытия)
1. Комплектация объекта:

Поставка и монтаж мебели, оборудования, текстиля, инвентаря.
Организация приемки по качеству и количеству.

2. Инженерные и технические пуско-наладочные работы:

Тестирование всех инженерных систем.
Интеграция гостиничных ИТ-систем: PMS, POS, CRM, телефония, Wi-Fi и др.
Подключение к системам безопасности и видеонаблюдения.

3. Подготовка службы эксплуатации:

Назначение технического директора.
Формирование графиков регламентного обслуживания.
Обучение и аттестация технического персонала.

III. Этап запуска операционной деятельности (4–1 месяцев до открытия)
1. Найм и обучение персонала:

Массовый рекрутинг сотрудников.
Разработка должностных инструкций и стандартов.
Обучающие программы и ввод в должность (pre-opening training).

2. Настройка операционных процессов:

Разработка SOP (стандартов операционных процедур).
Отладка процессов бронирования, регистрации, клининга, работы кухни и ресторана, логистики и пр.
Создание оргструктуры и расписаний смен.

3. Маркетинг и продвижение:

Запуск сайта и системы онлайн-бронирования.
Работа с OTA, каналами дистрибуции, корпоративными клиентами.
Проведение рекламных кампаний и soft opening мероприятий.

IV. Технический ввод в эксплуатацию (за 1–2 месяца до открытия)
1. Приемка объекта госорганами:

Проверки Роспотребнадзора, пожарного надзора, Ростехнадзора и др.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

2. Классификация гостиницы:

Подача заявки и прохождение процедуры классификации (присвоение “звезд”).

3. Финальные тесты:

Проведение стресс-тестов (пробное размещение гостей).
Отладка процессов на практике (soft opening).
Аудит готовности всех служб.

4. Переход в стадию устойчивой эксплуатации:

Передача от проектной команды к операционной.
Ведение отчетности, KPI, контроль себестоимости,
доходности, качества сервиса.

Результат:

Этапы преопенинга и ввода в эксплуатацию гостиницы включают в себя комплекс организационных, операционных и технических мероприятий, направленных на подготовку объекта к приёму первых гостей и полноценной работе

Организация операционной и коммерческой деятельности

Организация операционной и коммерческой деятельности гостиницы — это системное развертывание всех процессов, необходимых для устойчивой и прибыльной работы отеля.

Операционная деятельность гостиницы

1. Служба приема и размещения (Front Office)

Организация круглосуточной работы ресепшн.
Стандарты регистрации, выселения, взаимодействия с гостями.
Контроль загрузки, категорий номеров, управление овербукингом.
Обработка запросов, жалоб, обратной связи.
Внедрение и ведение системы PMS (Property Management System).

2. Служба номерного фонда (Housekeeping)

Уборка и подготовка номеров по стандартам.
Управление прачечной и стиркой белья (аутсорс / in-house).
Контроль за состоянием помещений, инвентаризация.
Обслуживание VIP и специальных категорий гостей.

3. Служба эксплуатации и технического обслуживания

Регламентное обслуживание инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, электрика).
Пожарная безопасность и охрана труда.
Управление подрядчиками (лифты, ИТ, клининг, охрана).
Энергоменеджмент и учет коммунальных расходов.

4. F&B (рестораны, бары, обслуживание номеров)

Операционное управление ресторанами, барами, room-service.
Организация питания персонала.
Контроль качества кухни, сервиса, санитарных норм.
Закупка продуктов, складской учет, food cost контроль.

5. Административная служба и HR

Подбор, обучение, адаптация персонала.
Управление сменами и графиками работы.
Разработка и контроль KPI, мотивация, оценка персонала.
Юридическое и кадровое сопровождение.

6. Служба безопасности

Видеонаблюдение, контроль доступа, охрана объекта.
Антикризисные и эвакуационные процедуры.
Проверка персонала и подрядчиков.

Результат:

Организация полноценной коммерческой деятельности гостиницы

Гостиничный оператор

Подбор гостиничного оператора — это ключевой этап в реализации успешного гостиничного проекта. Он влияет на бренд, доходность, стоимость объекта и эффективность управления

I. Подготовительный этап
1. Анализ проекта и определение задач

Тип проекта (городская, курортная, апарт-гостиница и пр.).
Класс объекта (3*, 4*, 5*, люкс, бюджет и т.д.).
Целевые рынки, концепция, позиционирование.
Площадь, номерной фонд, состав инфраструктуры.
Сроки реализации и план ввода в эксплуатацию.
Цели собственника: максимизация прибыли, повышение капитализации, брендовая привлекательность и т.д.

2. Формирование стратегии сотрудничества

Определение предпочтительного формата:

Управляющий контракт (management agreement)
Франшиза (franchise agreement)
Договор аренды
White Label с независимым оператором
Выработка требований к условиям сотрудничества (срок, комиссии, инвестиции бренда, доступ к технологиям и т.д.).

II. Этап привлечения операторов

3. Подготовка презентационного пакета проекта (Operator Pitch Book)

Описание проекта: локация, рынок, анализ конкурентов.
Архитектурные планы, площадь и номерной фонд.
Финансовая модель или прогноз.
Цели собственника и формат возможного сотрудничества.

4. Формирование шорт-листа потенциальных операторов

Международные сетевые операторы (Marriott, Accor, Hilton, IHG, Radisson и др.).
Региональные и нишевые бренды.
Независимые операторы или white-label компании.
Специализация: бизнес, leisure, lifestyle, апарт-формат и т.п.

5. Рассылка пакета и приглашение к участию (RFP — Request for Proposal)

Структурированное предложение по участию.
Сбор откликов и технических предложений (brand proposal).

III. Оценка и переговоры
6. Сравнительный анализ предложений

Бренд и его соответствие концепции.
Финансовые условия: базовая и стимулирующая комиссия, маркетинговые сборы, прогноз доходов.
Требования к CAPEX и стандартам.
Гибкость в проектных решениях и сроках.
Условия выхода из контракта, срок действия договора.

7. Презентации и встречи с финалистами

Презентации концепции со стороны брендов.
Ответы на вопросы и уточнение деталей.

8. Выбор предпочтительного партнёра

Выбор одного или нескольких финалистов для финальных переговоров.

IV. Заключение договора
9. Юридическое сопровождение

Ведение переговоров по условиям договора.
Согласование управляющего контракта или франшизы.
Проверка условий лицензий, гарантированных выплат, прав собственника и ответственности оператора.

10. Подписание соглашений

Подписание основного договора (management / franchise / lease).
Дополнительные соглашения (pre-opening services, техническое сопровождение проекта, бренд-стандарты, training и т.д.).

V. Сопровождение внедрения оператора

11. Согласование проекта и технических решений